.

.

مجموع دعاوی کیفری و حقوقی که به گونهای به بحث املاک مربوط می شود را حقوق ملکی می گویند که موضوعاتی مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، را در خود گنجانده است. مواردی که در نوشتن مبایعه نامه باید رعایت شود شرح داده شده است
اگرمبایعه‌ نامه به صورت عادی ودردفترمشاور املاک تنظیم می‌شود، بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا نه ؟ همچنین مشاور املاک باید درهنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرف های معامله  را بررسی و سپس به نوشتن قرارداد اقدام کند.
در قرارداد مبایعه‌ نامه ، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، اعیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر ویژگی های  آن به طور دقیق قید شود.
قیمت ملک باید به طور دقیق مشخص شود و دو طرف معامله نیزچگونگی پرداخت آن را تعیین کنند. یکی ازنکته های مهم درمورد خرید ملک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا برای هرمتر مربع آن جداگانه قیمت‌ گذاری شده است.فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی پیش نیاید.
اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایراوراق بهادار نزد مشاوراملاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید درقرارداد قید شود که این اسناد را می توان براساس چه شرایطی و در چه زمانی و به چه کسانی تسلیم کرد.
طرف های معامله باید تاریخی مشخص را برای حضور دردفترخانه اسناد رسمی و نقل وانتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرف ها درقرارداد است.همچنین باید مشخص شود که قرارداد درچه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرف ها قابل فسخ است. طرف های معامله می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از آن ها حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغی مشخص برای جبران خسارت ناشی ازانجام نشدن تعهدات معین شود.

شرایط فروش مال مشاع

ملک مشاع یا ملک مشترک به ملکی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد ومالکیت هریک مشترک است؛ یعنی هرمالک در تمام اجزاء ملک حق دخل و تصرف دارد. در مورد اینگونه املاک ، قانون سهم هریک ازشرکا را معلوم و مشخص کرده اما از لحاظ محدوده جغرافیایی متمایز و تفکیک نکرده است که درواقع تبعات حقوقی بسیارزیادی دارد چرا که یک ازمالکان ملک مشاعی درهرنقطه اززمین می تواند به نسبت سهم خود ادعای مالکیت کند.دراین نوشتارمراحل فروش ملک مشاع برای آگاهی مالکان املاک مشاعی شرح داده می شود.

ا-  در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات به تصمیم و حکم قطعی مراجع صلاحیتداراعم ازاداره ثبت وازطریق دادگاه مبنی برغیرقابل افراز بودن ملک گواهی صادر شود.

2–  هریک از شرکا می توانند برای فروش درخواست دهند .

چه املاکی را می شود فروخت

«مبیع » درقرارداد خرید و فروش، ملک یا کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد .مبیع یا کالای فروخته شده، شرایطی دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. دراین نوشتار برخی ازمهمترین این شرایط تشریح می شود  .

مبیع را فقط مالک می تواند بفروشد
کالا یا چیزی که فروخته می شود، باید متعلق به فروشنده باشد ویا فروشنده نماینده مالک و از طرف او وکالت درفروش ملک را گرفته باشد. کسی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد. مثلا املاک وقفی مالک شخصی ندارد و به طورمعمول و به جزدرشرایط خاص، قابل خرید و فروش نیست ،مثل  املاکی که دراراضی ملی شده و درمحدوده حفاظت شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند، قابل فروش نیستند.  

ملک قابل انتقال باشد
یکی دیگر ازمواردی که باید در خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد این است که بیع چیزی که خرید و فروش آن به طورقانونی ممنوع شده ، باطل است . برای مثال می توان به ملک درتوقیف  اشاره کرد. پس ازآن که ملکی ازطریق اداره ثبت املاک توقیف شد، نقل و انتقال آن ممنوع خواهد بود و اداره ثبت انتقال آن را ثبت نخواهد کرد. با این حال، ممکن است مالک، نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند که چنین معامله ای هم باطل است و ملک به خریدار منتقل نمی شود.

فروشنده باید بتواند ملک را واگذاری کند
فروشنده باید امکان و توانایی چیزی را که می فروشد داشته باشد. قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده، توانایی واگذاری آن را  ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود توان دراختیارگرفتن مال مورد نظر را داشته باشد.مثلا فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.اما خریدار این شرایط را می پذیرد و رفع تصرف و بیرون کردن متصرفان ازملک را خود به عهده می گیرد. به این ترتیب، قرارداد خرید و فروش، درست خواهد بود.
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر ازآن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند مگراین که درهردو صورت، دوطرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق کنند.
در قرارداد خرید و فروش در صورتی که کالا یا ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین باشد (عین معین)، اگر معلوم شود که آن شی معین، وجود خارجی نداشته، معامله باطل است.

مشاعات ساختمان و مقررات آن را بشناسیم

بخش های مشترک مجتمع های آپارتمانی از قبیل زمین، تاسیسات گرمایشی و سرمایشی مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درو پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی دراصطلاح مشاعات ساختمان شناخته می شوند. آنچه که برابرصورت جلسه تفکیکی آپارتمان ها به آپارتمانی خاص اختصاص ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این بخش هاغیرقابل انتقال است وهرمالک یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش درآن ها به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.